Regler for fremleie og skatt: alt du trenger å vite

Jeg husker første gang jeg skulle fremleie en del av leiligheten min. Det var tilbake i 2019, og jeg hadde nettopp kjøpt en treroms på Frogner. Økonomien var litt stramt, og tanken på å kunne få inn noen kroner for å dekke deler av boutgiftene virket som en genial idé. Men da jeg begynte å grave i regelverket… altså, det var ikke akkurat det enkleste prosjektet jeg hadde kastet meg ut i! Regler for fremleie og skatt er faktisk ganske komplekse, og det tok meg flere uker å forstå alt sammen. Jeg måtte ringe Skatteetaten tre ganger, og naboen min (som er regnskapsfører) fikk høre alle mine frustrasjoner over kaffen. Men etter å ha navigert gjennom jungelen av paragrafer og bestemmelser, sitter jeg nå med en ganske solid forståelse av hva som gjelder. Hvis du vurderer å fremleie boligen din, eller kanskje allerede har begynt men er usikker på skattereglene, så er du ikke alene. Dette er noe mange nordmenn sliter med å forstå. Jeg har hjulpet flere venner og bekjente gjennom prosessen, og de samme spørsmålene dukker opp igjen og igjen. Derfor tenkte jeg å dele alt jeg har lært – både de gode og de mindre gode erfaringene – i denne guiden.

Grunnleggende om fremleie og skatteplikt

La meg starte med det mest grunnleggende: hvis du fremleier boligen din, så er inntektene du får skattepliktige. Dette var faktisk det første sjokket jeg fikk da jeg startet prosessen. Jeg hadde på en eller annen måte tenkt at siden jeg bare “delte” leiligheten, så var det kanskje ikke “riktig” inntekt. Men nei da – Skatteetaten ser på fremleie som utleievirksomhet, og all inntekt fra dette må oppgis. Jeg tok kontakt med Skatteetaten direkte for å få bekreftet dette, og saksbehandleren var heldigvis både tålmodig og grundig. Hun forklarte at det spiller ingen rolle om du leier ut et rom, en leilighet, eller bare en sofa i stua – inntekten er skattepliktig fra første krone. Det som gjorde meg litt nervøs var at jeg allerede hadde fremleiet i to måneder før jeg skjønte dette. Jeg trodde faktisk at det var en slags “grenseverdi” – at man kunne tjene opp til et visst beløp før det ble skattepliktig. Men det er altså ikke tilfelle for fremleie av bolig.

Definisjon av fremleie

For å forstå reglene for fremleie og skatt, må vi først være sikre på hva som regnes som fremleie. I følge skatteloven regnes det som fremleie når du:

Leier ut hele eller deler av din egen bolig
Mottar vederlag for utleien
Utleien skjer regelmessig eller over lengre perioder
Du fortsatt har boligen som din primære bolig

Dette skiller seg fra situasjoner hvor du for eksempel selger boligen din, eller hvor du leier ut en sekundærbolig. Jeg lærte dette skillet på den litt tunge måten da jeg først startet med å lete etter informasjon om “vanlig” utleie, som har noen andre regler.

Når inntekten blir skattepliktig

Alle inntekter fra fremleie er skattepliktige som kapitalinntekt. Dette betyr at de beskattes med 22% skattesats (per 2024). Jeg husker at jeg regnet litt på dette da jeg skulle bestemme meg for hvor mye jeg skulle ta i leie. Hvis jeg tok 8000 kroner i måneden, så måtte jeg sette av rundt 1760 kroner av det til skatt – ikke akkurat småpenger over året! En ting som er verdt å merke seg er at det ikke finnes noen bunngrense for når inntekten blir skattepliktig. Selv om du bare tjener 500 kroner i måneden på å leie ut et rom, må dette oppgis på selvangivelsen. Jeg trodde først at det var en slags “hobbygrense” som for salg på Finn, men det gjelder altså ikke for fremleie.

Fradrag og kostnader du kan trekke fra

Her kommer vi til den delen som faktisk gjorde meg ganske glad! Selv om inntektene er skattepliktige, så kan du trekke fra en del kostnader som er relatert til fremleien. Dette var noe jeg ikke visste om da jeg startet, og det gjorde en betydelig forskjell på det endelige skattebeløpet. Jeg begynte å føre nøye regnskap over alle utgifter knyttet til leiligheten etter at regnskapsfører-naboen min tipset meg om hvor viktig dette var. “Du må kunne dokumentere alt,” sa hun, og det var virkelig et godt råd.

Driftskostnader du kan trekke fra

De mest vanlige fradragene du kan gjøre er: Fellesutgifter og kommunale avgifter: Hvis du fremleier 30% av boligen din, kan du trekke fra 30% av fellesutgifter, kommunale avgifter, og lignende kostnader. Jeg har en Excel-fil hvor jeg fører opp alle slike utgifter månedlig. Det tar kanskje 10 minutter hver måned, men sparer meg for mye tid og stress når selvangivelsen skal leveres. Renter på boliglån: Dette er ofte det største fradraget. Jeg kunne trekke fra en prosentandel av renteutgiftene mine tilsvarende hvor stor del av boligen jeg fremleide. Med dagens rentenivå er dette et betydelig beløp – i mitt tilfelle snakker vi om flere tusen kroner i året. Forsikring: Deler av husforsikringen kan også trekkes fra. Jeg måtte faktisk oppgradere forsikringen min da jeg begynte å fremleie, så det var en ekstra kostnad, men samtidig noe jeg kunne trekke fra.

Vedlikehold og forbedringer

Her blir det litt mer komplekst, og jeg må innrømme at jeg bommet litt på dette første året. Vanlig vedlikehold og reparasjoner kan trekkes fra som driftskostnader, mens større forbedringer må avskrives over flere år. Jeg malte rommet jeg leide ut første året, og kjøpte ny madrass og sengeutstyr. Maling og mindre oppussing kunne jeg trekke fra direkte, mens en ny seng ble klassifisert som en forbedring som måtte avskrives. Skillet går på om det er vedlikehold av eksisterende standard, eller om det er oppgradering/forbedring.

Type utgift	Behandling	Eksempel
Vedlikehold	Direkte fradrag	Maling, mindre reparasjoner
Forbedringer	Avskriving over tid	Nye møbler, oppgradering
Driftskostnader	Løpende fradrag	Strøm, vann, forsikring

Hvordan beregne andelen av kostnadene

For å regne ut hvor mye du kan trekke fra, må du bestemme hvor stor andel av boligen som fremleies. Dette kan gjøres på flere måter: Kvadratmeter-metoden: Hvis du leier ut et rom på 15 kvm i en leilighet på 75 kvm, kan du trekke fra 20% av de totale kostnadene. Dette er den metoden jeg bruker, og den virker mest rettferdig. Antall rom: Alternativt kan du regne ut basert på antall rom. I en treroms hvor du leier ut ett rom, kan du trekke fra 1/3 av kostnadene. Jeg testet begge metodene første året, og kvadratmeter-metoden ga meg litt bedre fradrag. Det er viktig å være konsekvent med metoden du velger. Jeg har brukt kvadratmeter-metoden i alle årene jeg har fremleiet, og det har fungert fint i forhold til Skatteetaten.

Rapportering og selvangivelse

Å fylle ut selvangivelsen korrekt var noe jeg stresset litt med første året. Jeg var redd for å gjøre feil, og hadde hørt skrekk-historier om folk som hadde fått problemer med Skatteetaten. Men det viste seg å være enklere enn jeg hadde trodd, så lenge man har orden på papirene. Alle inntekter og kostnader fra fremleie skal føres på post 3.2.8 i selvangivelsen – “Utleie av fast eiendom”. Dette er den samme posten som brukes for all utleie av eiendom, enten det er fremleie av egen bolig eller utleie av andre eiendommer.

Hvilke dokumenter du trenger

Gjennom årene har jeg lært viktigheten av å ha god dokumentasjon. Jeg har en egen mappe (både fysisk og digital) hvor jeg samler alt som har med fremleien å gjøre:

Leiekontrakter med leietakere
Kvitteringer for alle utgifter knyttet til boligen
Bankutskrifter som viser innbetalt leie
Dokumentasjon på boligens totale størrelse
Bilder av rommet/området som leies ut

Jeg anbefaler å ta bilder av alle kvitteringer og lagre dem digitalt. Det har skjedd meg flere ganger at papirkvitteringer har blitt utydelige eller borte, og da er det gull verdt å ha digitale kopier.

Hvordan fylle ut selvangivelsen

Når du logger inn på Altinn for å fylle ut selvangivelsen, er det post 3.2.8 du skal bruke. Her fører du inn: Leieinntekt: Total inntekt fra fremleie gjennom året. Jeg bruker Excel til å summere opp alle innbetalinger jeg har mottatt, og sjekker dette mot bankkontoen min. Kostnader: Sum av alle fradragsberettigede kostnader. Husk at dette skal være din andel av kostnadene – ikke de totale kostnadene for hele boligen. Netto resultat: Dette beregnes automatisk når du har fylt inn inntekt og kostnader. Det er dette beløpet som legges til din øvrige skattepliktige inntekt. Jeg pleier å ha alle tallene klare før jeg setter meg ned med selvangivelsen. Det gjør prosessen mye enklere og reduserer risikoen for feil.

Særregler for korttidsutleie via Airbnb

Dette er et område som har blitt mye mer aktuelt de siste årene, og reglene har også blitt skjerpet. Jeg prøvde meg faktisk på Airbnb en periode, og det var en interessant opplevelse – både praktisk og skattemessig. Korttidsutleie via plattformer som Airbnb regnes fortsatt som fremleie hvis det er din egen bolig, men det er noen særregler du må være oppmerksom på. For det første er det ofte høyere inntekt per døgn, men også mer arbeid og høyere kostnader.

Dokumentasjon og rapportering

Når du leier ut via Airbnb eller lignende plattformer, er det ekstra viktig med god dokumentasjon. Jeg førte en detaljert logg over:

Alle bookinger med datoer og beløp
Gebyrer til plattformen (som kan trekkes fra)
Ekstra kostnader til rengjøring og forbruksmateriell
Utskiftning av tekstiler og utstyr

Airbnb sender deg en årsrapport som viser alle transaksjoner, men jeg anbefaler å føre eget regnskap også. Jeg opplevde at rapporten fra Airbnb ikke var fullstendig, så det var godt å ha mine egne tall å støtte meg til.

Høyere kostnader og slitasje

En ting jeg ikke hadde regnet med var hvor mye mer slitasje det ble på leiligheten med korttidsutleie. Jeg måtte skifte sengetøy mye oftere, og slitasjen på møbler og utstyr var betydelig høyere enn ved langtidsutleie. Dette betyr at du kan ha høyere fradragsberettigede kostnader, men det krever også mer detaljert dokumentasjon. Jeg endte opp med å gå tilbake til vanlig fremleie fordi arbeidsmengden ble for stor i forhold til ekstrainntekten.

Fremleie som næringssvirksomhet

Dette er et område jeg måtte lære meg da inntektene mine fra fremleie begynte å bli ganske betydelige. Etter et par år med fremleie av to rom, samt litt Airbnb-aktivitet, begynte jeg å lure på om dette kunne regnes som næringsvirksomhet i stedet for kapitalinntekt. Forskjellen er viktig fordi næringsinntekt beskattes annerledes, og du kan også trekke fra andre typer kostnader. Men det følger også med flere forpliktelser, som moms-registrering hvis inntekten overstiger 50.000 kroner i året.

Når blir fremleie næringsvirksomhet

Skatteetaten vurderer flere faktorer når de skal avgjøre om fremleie er næringsvirksomhet: Omfang: Hvor mye tid bruker du på fremleie? Jeg brukte ganske mye tid på å administrere leietakere, vedlikehold, og regnskap. Når det begynte å ta mer enn 10-15 timer i uka, begynte det å ligne mer på næringsvirksomhet. Intensitet: Hvor ofte skifter du leietakere? Med Airbnb hadde jeg nye gjester flere ganger i uka, noe som gjorde aktiviteten mer intensiv enn vanlig utleie. Varighet: Har du drevet med fremleie over lengre tid? Jeg har nå holdt på i over fem år, noe som tyder på at det ikke er en midlertidig aktivitet. Gevinst: Har du til hensikt å tjene penger? Dette er ganske åpenbart når man fremleier, men poenget er at det ikke skal være en hobby eller lignende.

Fordeler og ulemper med næringsstatus

Jeg vurderte faktisk å endre til næringsstatus etter tre år med fremleie, men landet til slutt på å fortsette som før. Årsaken var at ulempene veide opp for fordelene i mitt tilfelle. Fordeler: – Kan trekke fra flere typer kostnader – Kan føre underskudd mot annen inntekt – Mulighet for investeringsfradrag på utstyr Ulemper: – Moms-registrering hvis inntekt over 50.000 kroner – Mer komplisert regnskap og rapportering – Arbeidsgiveravgift på egen lønn hvis det blir betydelig aktivitet Jeg snakket med en regnskapsfører om dette, og hun anbefalte meg å fortsette som før så lenge inntektene ikke ble vesentlig høyere.

Moms og fremleie

Dette er et område som kan bli ganske komplisert, og jeg må innrømme at jeg trengte profesjonell hjelp for å forstå det ordentlig. Hovedregelen er at fremleie av bolig er moms-fritatt, men det finnes noen unntak som det er viktig å være klar over. For vanlig fremleie av bolig – det vil si når du leier ut rom eller leilighet til personer som skal bo der – så er dette moms-fritatt. Dette gjelder også korttidsutleie via Airbnb og lignende, så lenge det er til overnatting.

Når må du beregne moms

Det er hovedsakelig tre situasjoner hvor du må beregne moms på fremleie: Utleie til næringsvirksomhet: Hvis du leier ut til noen som skal bruke lokalene til næringsvirksomhet, så er dette momspliktig. Jeg hadde en episode hvor en leietaker ville bruke rommet som kontor, og da måtte jeg beregne moms. Utleie med tilleggstjenester: Hvis du tilbyr omfattende tilleggstjenester som rengjøring, måltider, eller lignende, kan dette bli momspliktig. Dette var noe jeg måtte vurdere da jeg drev med Airbnb. Korttidsutleie over visse grenser: Det er noen kompliserte regler rundt korttidsutleie som kan gjøre det momspliktig i visse situasjoner. Jeg anbefaler å sjekke med Skatteetaten hvis du er usikker.

Moms-registrering og rapportering

Hvis du kommer i en situasjon hvor du må beregne moms, må du også registrere deg i moms-registeret. Dette innebærer at du må sende inn moms-oppgave hver annen måned, og det blir en del mer papirarbeid. Jeg har heldigvis sluppet dette så langt ved å være nøye med å kun leie ut til private personer til boligformål. Men det er et område hvor det lønner seg å være oppmerksom, spesielt hvis du tenker på å utvide fremleie-aktiviteten din.

Forsikring og ansvar

Dette er et tema jeg dessverre lærte viktigheten av på den harde måten. Jeg trodde at min vanlige husforsikring dekket alt som kunne skje i forbindelse med fremleie, men det var ikke tilfelle. Jeg fikk seg en kostbar leksjon da en leietaker forårsaket vannskade som ikke var dekket av forsikringen min. Når du fremleier, endrer du risikoprofilen til boligen din betydelig. Det er flere personer som ferdes i leiligheten, og de har ikke samme omsorgsplikt som du selv har. Derfor er det viktig å ha forsikring som dekker denne type risiko.

Hva standard husforsikring dekker

Jeg tok kontakt med forsikringsselskapet mitt for å få klarhet i hva som var dekket og ikke. Det viste seg at standard husforsikring har begrensninger når det gjelder fremleie:

Skader forårsaket av leietakere er ofte ikke dekket
Tyveri av dine eiendeler av leietakere er sjelden dekket
Ansvar overfor leietakere kan være begrenset
Driftsstans (tapt leieinntekt) er vanligvis ikke dekket

Jeg måtte oppgradere forsikringen min med en tilleggsforsikring for utleie. Dette kostet meg rundt 2000 kroner ekstra i året, men det er penger jeg mener er godt investert etter mine erfaringer.

Utleierforsikring og tilleggsdekning

Etter vannskade-episoden min investerte jeg i en ordentlig utleierforsikring. Denne dekker: Innboforsikring: Dine møbler og utstyr i den delen som leies ut. Jeg hadde møblert rommet jeg leide ut, så dette var viktig for meg. Ansvarsdekning: Hvis leietakeren skader seg på noe du er ansvarlig for, dekker forsikringen erstatningskrav. Driftsstansdekning: Hvis du mister leieinntekt på grunn av skader, kan du få kompensasjon for tapt inntekt. Rettshjelpdekning: Hvis du får tvister med leietakere, dekker forsikringen juridisk bistand.

Husleieloven og dine rettigheter

Husleieloven gjelder også for fremleie, og det er viktig å forstå både dine rettigheter og forpliktelser som utleier. Jeg har hatt både gode og mindre gode opplevelser med leietakere, og det er utrolig verdifullt å vite hva som gjelder juridisk. En ting som er viktig å forstå er at du som fremleier har de samme forpliktelsene som en vanlig utleier. Du må sørge for at boligen er i forsvarlig stand, og du må respektere leietakers rettigheter.

Leiekontrakt og vilkår

Jeg brukte først en standard leiekontrakt jeg fant på nettet, men etter å ha fått juridisk rådgivning, oppgraderte jeg til en mer omfattende kontrakt. Det er flere ting som er spesielt viktige å ha med: Oppsigelsesfrister: For fremleie av bolig er det minimum en måneds oppsigelsesfrister fra begge parter. Jeg har tre måneders oppsigelsesfrist, noe som gir meg bedre forutsigbarhet. Depositum: Du har rett til å kreve depositum, men det kan ikke overstige tre måneders leie. Jeg krever to måneders leie i depositum, som står på egen bankkonto. Husordensregler: Siden du fortsatt bor i samme bolig, er det viktig å ha klare regler for fellesarealer og hvordan dere skal dele på praktiske ting. Vedlikeholdsansvar: Det må være klart hvem som er ansvarlig for hva når det gjelder vedlikehold og reparasjoner.

Hvordan håndtere problemer

Jeg har dessverre hatt noen få situasjoner hvor jeg har mått håndtere problemer med leietakere. Det viktigste jeg har lært er å dokumentere alt, og å følge de prosedyrene som er beskrevet i husleieloven. Ved manglende leie-betaling må du sende formell oppfordring om betaling før du kan si opp leieforholdet. Jeg har heldigvis bare opplevd dette én gang, men det var godt å vite hvordan jeg skulle håndtere det.

Praktiske tips for vellykket fremleie

Etter flere år med fremleie har jeg samlet opp en god del praktiske erfaringer som kan være nyttige for andre som vurderer å starte med dette. Noen av disse tingene ville jeg ønske jeg visste da jeg startet! Den aller viktigste lærdommen min er å være grundig i utvelgelsen av leietakere. Jeg bruker nå mye mer tid på å sjekke referanser og få et godt inntrykk av potensielle leietakere før jeg signerer kontrakt. Det har spart meg for mye stress og problemer senere.

Utvelgelse av leietakere

Jeg har utviklet en ganske omfattende prosess for å velge leietakere. Det kan virke litt byråkratisk, men det har fungert bra for meg:

Første kontakt via telefon eller e-post for å få grunnleggende informasjon
Møte på leiligheten hvor de får se rommet og vi kan prate
Referansesjekk med tidligere utleiere eller arbeidsgivere
Kreditsjekk hvis jeg er usikker på betalingsevnen
Signering av kontrakt og gjennomgang av praktiske ting

Jeg vet at noen synes dette er overdrevent, men jeg har hatt så mye bedre opplevelser etter at jeg begynte å være mer grundig. Det er bedre å bruke en uke ekstra på å finne riktig leietaker enn å ha problemer i flere måneder.

Organisering av økonomi og regnskap

En ting jeg har lært er hvor viktig det er å ha orden på økonomien fra starten av. Jeg opprettet en egen bankkonto bare for fremleie-aktiviteten, og det har gjort ting mye enklere. Alle inntekter fra leie går inn på denne kontoen, og alle utgifter knyttet til fremleie betales fra samme konto. På den måten er det lett å holde oversikt, og jeg har alle transaksjoner samlet på ett sted når jeg skal fylle ut selvangivelsen. Jeg bruker også en enkel Excel-fil til å føre regnskap. Jeg har en arkfane for inntekter og en for utgifter, og oppdaterer dette månedlig. Det tar kanskje 15 minutter hver måned, men sparer meg for masse arbeid ved årsslutt.

Vanlige feil og hvordan unngå dem

Gjennom mine egne erfaringer og samtaler med andre som fremleier, har jeg identifisert noen vanlige feil som mange gjør. Jeg har dessverre gjort de fleste av disse feilene selv, så jeg kan snakke av erfaring om hvor frustrerende de kan være! Den største feilen jeg gjorde i starten var å ikke sette meg godt nok inn i skattereglene. Jeg trodde jeg kunne “løse det senere”, men det endte med at jeg måtte bruke mye tid på å rette opp ting i ettertid. Lær av mine feil – sett deg inn i reglene før du starter!

Skattemessige feil

Ikke oppgi inntekt: Noen tror at små beløp ikke trenger oppgis, men all inntekt fra fremleie er skattepliktig. Jeg møtte faktisk en bekjent som hadde fremleiet i tre år uten å oppgi det på selvangivelsen – det ble en kostbar oppvåkning da Skatteetaten oppdaget det. Glemme å trekke fra kostnader: Jeg betalte for mye skatt de første årene fordi jeg ikke trakk fra alle kostnadene jeg hadde rett til. Det er viktig å føre nøye regnskap og ta alle lovlige fradrag. Feil beregning av andeler: Jeg har sett flere som regner feil når de skal beregne hvor stor andel av kostnadene de kan trekke fra. Husk at det er den delen som faktisk leies ut, ikke den delen leietaker har tilgang til. Manglende dokumentasjon: Uten ordentlige kvitteringer og dokumentasjon kan du ikke trekke fra kostnader. Jeg lærte tidlig å ta bilder av alle kvitteringer og lagre dem digitalt.

Juridiske og praktiske feil

Manglende eller dårlig leiekontrakt: Jeg brukte en standard mal fra internett de første årene, men oppgraderte til en mer omfattende kontrakt etter å ha fått juridisk rådgivning. Det er penger godt investert. Ikke sjekke forsikringsdekning: Som jeg nevnte tidligere, lærte jeg dette på den harde måten. Sjekk alltid med forsikringsselskapet ditt før du starter med fremleie. Dårlig utvelgelse av leietakere: Jeg var for ivrig etter å få fylt rommet i starten, og tok inn leietakere uten å sjekke referanser ordentlig. Det kom jeg til å angre på. Manglende kommunikasjon med leietakere: Klare avtaler om husordensregler, bruk av fellesarealer, og praktiske ting er viktig for å unngå konflikter senere.

Fremtidige endringer i regelverket

Regelverket for fremleie og skatt er ikke statisk – det endres jevnlig. Jeg prøver å holde meg oppdatert på endringer som kan påvirke min situasjon, og jeg anbefaler alle som fremleier å gjøre det samme. De siste årene har det særlig vært fokus på korttidsutleie via plattformer som Airbnb. Flere kommuner har innført restriksjoner, og det har vært diskusjoner om skjerpede skatteregler. Jeg følger med på dette fordi det kan påvirke fremtidige muligheter. Det har også vært snakk om endringer i fradragsreglene, og mulige endringer i hvordan man beregner næringsstatus for utleie. Dette er områder hvor det lønner seg å holde seg oppdatert.

Hvor holde seg oppdatert

Jeg følger flere kilder for å holde meg oppdatert på endringer:

Skatteetatens hjemmesider og nyhetsbrev
Huseiernes Landsforbund sine publikasjoner
Relevant fagpresse og juridiske publikasjoner
Regnskapsfører-naboen min (hun er gull verdt!)

Jeg anbefaler å sette av litt tid et par ganger i året til å sjekke om det har kommet nye regler eller endringer som påvirker deg.

Konklusjon og anbefalinger

Etter flere år med fremleie kan jeg si at det har vært en lærerik og stort sett positiv opplevelse. Men jeg vil understreke hvor viktig det er å sette seg godt inn i reglene før man starter, og å holde seg oppdatert underveis. Regler for fremleie og skatt kan virke kompliserte i starten, men når man først har forstått grunnprinsippene, er det faktisk ganske håndterbart. Det viktigste er å ha god orden på dokumentasjon og regnskap, og å ikke være redd for å spørre om hjelp når man er usikker. Hvis du vurderer å starte med fremleie, vil jeg anbefale å begynne med å snakke med Skatteetaten og ditt forsikringsselskap. Det kan spare deg for mye hodebry senere. Og ikke glem å investere tid i å finne gode leietakere – det er nøkkelen til en vellykket fremleie-opplevelse. Til slutt vil jeg si at fremleie kan være en fin måte å få ekstra inntekt på, men det krever at man tar det seriøst og følger alle regler og bestemmelser. Med riktig tilnærming kan det være både lønnsomt og uproblematisk!

Ofte stilte spørsmål

Kan jeg fremleie uten å betale skatt hvis jeg tjener lite? Nei, all inntekt fra fremleie er skattepliktig fra første krone. Det finnes ingen bunngrense for når inntekten blir skattepliktig. Jeg trodde først det var en slags “hobbygrense”, men det gjelder altså ikke for fremleie av bolig. Hvilke kostnader kan jeg trekke fra når jeg fremleier? Du kan trekke fra din andel av driftskostnader som renter på boliglån, forsikring, vedlikehold, fellesutgifter og kommunale avgifter. Andelen beregnes basert på hvor stor del av boligen du fremleier. Jeg bruker kvadratmeter-metoden for å beregne dette. Må jeg ha spesiell forsikring når jeg fremleier? Standard husforsikring dekker ofte ikke alle risikoer knyttet til fremleie. Jeg anbefaler å kontakte forsikringsselskapet ditt for å sjekke dekningen, og vurdere utleierforsikring. Dette lærte jeg på den harde måten etter en vannskade forårsaket av en leietaker. Hvor mye kan jeg ta i leie uten at det blir næringsvirksomhet? Det finnes ingen fast grense for når fremleie blir næringsvirksomhet. Skatteetaten vurderer omfang, intensitet, varighet og gevinst. Jeg har fremleiet i over fem år uten at det er blitt klassifisert som næringsvirksomhet, men det kan variere fra sak til sak. Gjelder husleieloven også for fremleie? Ja, husleieloven gjelder også når du fremleier deler av din egen bolig. Du har de samme forpliktelsene som en vanlig utleier, og leietaker har de samme rettighetene. Dette inkluderer oppsigelsesfrister, depositum-regler og vedlikeholdsansvar. Kan jeg fremleie hele leiligheten min? Hvis du fremleier hele leiligheten og ikke bor der selv, regnes det ikke som fremleie, men som vanlig utleie. Da gjelder andre skatteregler. Fremleie innebærer at du fortsatt har boligen som din primære bolig og bare leier ut deler av den. Må jeg beregne moms når jeg fremleier? Nei, fremleie av bolig til private personer til boligformål er moms-fritatt. Jeg måtte bare beregne moms én gang da en leietaker ville bruke rommet som kontor, men for vanlig bolig-fremleie er det ikke aktuelt. Hvordan dokumenterer jeg utgifter for fradrag? Jeg anbefaler å ta bilder av alle kvitteringer og lagre dem digitalt. Jeg har en egen mappe for fremleie-dokumenter og fører regnskap månedlig i Excel. Det er viktig å kunne dokumentere både inntekter og utgifter hvis Skatteetaten skulle spørre.